A LC 214/2025 buscou trazer critérios objetivos para definir quando a pessoa física passa a ser contribuinte de IBS/CBS no mercado imobiliário, enfrentando a insegurança gerada pelos conceitos abertos de “habitualidade” e “volume” previstos na regra geral da reforma tributária.

O art. 251 estabelece limites claros para diferenciar o mercado secundário eventual da atuação econômica: na locação, cessão onerosa ou arrendamento, a pessoa física não é contribuinte se, no ano anterior, não ultrapassar R$ 240 mil (corrigidos pelo IPCA) e explorar até três imóveis; na alienação, há critérios baseados no número de imóveis vendidos, no tipo de imóvel (adquirido ou construído) e em janelas temporais.

Ultrapassados os limites, a regra prevê dois efeitos: o enquadramento como contribuinte no exercício seguinte e, em certas hipóteses, a tributação do excedente ainda no próprio ano, evitando distorções concorrenciais e planejamento oportunista.

A interpretação mais coerente do sistema trata os §§ 1º e 2º do art. 251 como partes de um regime único, em que o § 1º projeta o enquadramento futuro e o § 2º antecipa a tributação do excesso, preservando a neutralidade do IBS/CBS e evitando que renda imobiliária elevada seja automaticamente confundida com atividade empresarial.

Persistem, contudo, pontos relevantes a serem regulamentados, como a definição de “imóveis distintos”, os efeitos da copropriedade e o tratamento de fornecimentos não onerosos, temas que serão decisivos para a segurança jurídica do setor.

O conteúdo tem como base artigo publicado no portal jurídico JOTA, de autoria de Jefferson Valentin e Rodrigo Spada, no qual os autores analisam a incidência do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias realizadas por pessoas físicas à luz da Lei Complementar nº 214/2025, especialmente quando essas operações deixam de ser eventuais e passam a caracterizar atividade econômica.

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